Avant de dessiner le moindre plan, un projet de construction doit composer avec plusieurs documents d'urbanisme. PLU, PLUi, zonage, servitudes d'utilité publique : voici ce que recouvrent ces termes et pourquoi ils déterminent ce que vous pouvez, ou ne pouvez pas, construire sur votre terrain.
Le PLU, document de référence de la commune
Le plan local d'urbanisme (PLU) est établi à l'échelle communale. Il fixe les règles de constructibilité : hauteur maximale, emprise au sol, distances par rapport aux limites de propriété, aspect extérieur des constructions, et bien d'autres critères propres à chaque zone du territoire communal. C'est le document que nous consultons en tout premier lieu pour évaluer la faisabilité d'un projet.
Le PLUi, la version intercommunale
De plus en plus de communes ont transféré cette compétence à leur intercommunalité, qui établit alors un plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi). Le principe reste le même, mais les règles sont harmonisées à l'échelle de plusieurs communes. Il est donc important de vérifier si votre commune dispose de son propre PLU ou dépend d'un PLUi, les deux documents n'étant pas consultables au même endroit.
Le zonage : quatre grandes familles
Le PLU (ou PLUi) découpe le territoire en zones, chacune associée à un règlement spécifique. On distingue généralement quatre grandes familles : les zones urbaines (U), déjà équipées et constructibles ; les zones à urbaniser (AU), destinées à l'être sous conditions ; les zones agricoles (A), où la construction est très encadrée ; et les zones naturelles (N), généralement inconstructibles. Une même commune peut compter de nombreuses sous-zones, chacune avec ses propres règles.
Les servitudes d'utilité publique (SUP)
Indépendamment du zonage, un terrain peut être concerné par une ou plusieurs servitudes d'utilité publique. Ces servitudes limitent le droit à construire ou imposent des contraintes particulières pour des motifs d'intérêt général : protection des monuments historiques, proximité d'une ligne électrique ou d'une canalisation, risques naturels ou technologiques, servitudes aéronautiques, etc. Elles sont annexées au PLU et s'imposent en plus de son règlement.
Où consulter ces documents
Le PLU ou le PLUi, ainsi que la liste des servitudes d'utilité publique, sont consultables en mairie ou auprès de l'intercommunalité, et de plus en plus souvent en ligne via le Géoportail de l'urbanisme. Le certificat d'urbanisme reste toutefois le moyen le plus fiable d'obtenir une réponse officielle et opposable sur la constructibilité d'un terrain précis.
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